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Avalúos de inmuebles y garantías

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Autor: Oscar A. Borrero Ochoa
Editorial: Bhandar Editores
Edición: Tercer, 2008
Formato: Libro
Rústica, 21 x 23 cm
452 Páginas
Peso: 0.88 Kg
ISBN: 9789589247280
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Reseña. Avalúos de inmuebles y garantías

El material de este libro contiene las conferencias de los Cursos Básico, Intermedio y Avanzado que sobre Avalúos ha venido dictando el autor en diferentes ciudades colombianas y otros países latinoamericanos. El Capítulo 1 resume los resultados de estudios sobre valor del suelo hechos por el autor en varias ciudades colombianas: las leyes que rigen la formación de los precios del suelo.
 
Los Capítulos 2 al 6 presentan el Curso Básico para avalúo de inmuebles: los factores y los métodos para avaluar, el método comparativo, el método del costo, el avalúo del terreno, los factores para homogenizar el lote, la construcción nueva, los proyectos en construcción y la edificación usada aplicando los métodos para la depreciación. Los Capítulos 7 a 13 contienen el Curso Intermedio. Se presenta el Método Residual o Potencial de Desarrollo y el método de la renta con el avalúo de arrendamientos. La aplicación del método de la renta a inmuebles comerciales, Shopping Center, Edificios Inteligentes y Bodegas Industriales. Se estudian los terrenos sin urbanizar y lotes para construir planes de vivienda popular. Avalúos de fincas de recreo y parcelaciones. Incidencia de las vías e infraestructura en la valorización urbana y captación de la plusvalía del suelo. El Curso Avanzado se explica en los Capítulo 14 a 20 analizando avalúos especiales: hoteles, estaciones de servicio, teatros, clubes sociales, instituciones educativas, lotes portuarios, etc. Se explica método de capitalización utilizado en los inmuebles-negocio. Se analizan lotes especiales como los terrenos-cuña o necesarios, avalúo de terrazas, incremento por pisos, áreas especiales. Se explica el avalúo de intangibles: good will, primas de locales, know how, empresas en marcha. Avalúo de negocios inmobiliarios. El Capítulo 21 se destina a la discusión sobre el Valor y Precio en los inmuebles y cómo avaluar en un mercado en crisis o deprimido donde no hay transacciones representativas. El libro termina con los Capítulos 22 y 23 sobre metodología para investigar los avalúos y un modelo para presentación de avalúos urbanos y rurales. A lo largo del libro se presentan ejemplos prácticos y gráficas ilustrativas que servirán al estudioso para aplicar la teoría. Este libro no es para leer corridamente. Es un manual o guía para desarrollar avalúos.

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Contenido. Avalúos de inmuebles y garantías

PRESENTACIÓN

CAPITULO 1: LA ECONOMÍA URBANA Y LAS LEYES QUE RIGEN LA FORMACIÓN DEL LOS PRECIOS DEL SUELO.

1. El desarrollo económico y la necesidad de tierras
2. El mercado de tierras urbanas en Colombia
Antecedentes
Metodología
Definiciones básicas
El efecto comunicante
Limite de precios urbanos y agrícolas
El comportamiento estructural
El comportamiento cíclico
Comportamiento secular

CAPITULO 2: FACTORES Y MÉTODOS PARA EL AVALUÓ COMERCIAL

1. Los factores: el lote, la construcción y el factor de comercialización.
2. Métodos avaluatorios:
Método comparativo o de mercado
Método del costo
Método residual
Método de la renta
Método de capitalización.
3. Relación entre factores y métodos

CAPITULO 3: EL MÉTODO COMPARATIVO. AVALUÓ DEL LOTE. LOS FACTORES DE CONFIGURACIÓN.

1. Influencia de la profundidad. Criterios a seguir.
2. Influencia del frente
3. Influencia mixta de frente y fondo
4. Influencia de la forma
5. Influencia de la proporción
6. Influencia del tamaño
7. Esquina y varios frentes
8. La zonificación
9. Influencia de la topografía
10. El valor de Plottage y el coeficiente de Plotting.

CAPITULO 4: EL MÉTODO DEL COSTO. AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN NUEVA.

1. Costos directos
2. Costos indirectos
3. Costos generales
4. Costos financieros
5. Costo total de construcción
6. Multiplicador del costo

CAPITULO 5: AVALUÓ DE PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN.

Avalúo de obras inconclusas

CAPITULO 6: AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES USADAS.

1. Depreciación de inmuebles
2. Vida de las construcciones
3. Métodos de depreciación
4. Método de la Línea recta
5. Método de Kuentzle
6. Método de Ross
7. Método de Heidecke: depreciación por estado de conservación.
8. Métodos económicos
9. Tabla de Fitto y Corvini

CAPITULO 7: EL MÉTODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO.

1. La Reglamentación y los precios del suelo.
El factor de construibilidad
Índice de ocupación y altura
Densidades
Índices y densidades óptimas
Incidencia del terreno en el proyecto. Factor alfa.
2. Valor máximo del terreno
3. Aplicación del método residual
4. Método residual de acuerdo al margen del constructor.

CAPITULO 8: EL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN.

1. Costo físico del inmueble
2. El valor del mercado
3. Ventaja de la "cosa hecha"
4. El "valor en marcha"
5. Calculo del Factor de comercialización
6. Condiciones que influyen en el Factor de Comercialización.
7. Tres ejemplos de factor de comercialización

CAPITULO 9: AVALUÓ DE ARRENDAMIENTOS. EL MÉTODO DE RENTA.

1. Metodología para determinar arriendo mobiliario
2. Metodología para el arriendo inmobiliario
El método de renta
El cálculo de "p" para el primer piso
La matriz de rentabilidad
El método comparativo de arrendamientos
El método de participación por ventas
Primas de locales comerciales

CAPITULO 10: APLICACIONES DEL MÉTODO DE LA RENTA A INMUEBLES COMERCIALES.

1. Tasa de renta y mercado inmobiliario
2. Tasa de renta en locales comerciales
3. Avalúo de centros comerciales (shopping centers)
Métodos comparativo y de renta
Avalúo del centro comercial nuevo
Maduración de un Centro Comercial
Los minicentros
4. Avalúo de oficinas modernas y edificios inteligentes
5. Avalúo de bodegas industriales y puntos de fábrica

CAPITULO 11: AVALUÓ DE TERRENOS SIN URBANIZAR.

1. Componentes del costo del terreno
Valor bruto del terreno
Reglamentación y normas
Cesiones
Costos de urbanización
2. Método matemático para avaluar lotes brutos
3. Máximo costo del lote bruto para vivienda popular

CAPITULO 12: AVALUÓ DE FINCAS DE RECREO Y PARCELACIONES

1. Factores determinantes en el precio
2. Fincas de recreo
3. Comportamiento de los precios suburbanos
4. Ejemplo de valor de terrenos suburbanos en Bogotá
5. Valorización en terrenos suburbanos y fincas de recreo
6. Avalúo de parcelaciones

CAPITULO 13: INCIDENCIA DE LAS VÍAS EN LA VALORIZACIÓN URBANA

1. Valorización por obras de infraestructura
2. Impacto de las vías en la valorización
Metodología de desagregación
Ejemplo de investigación en la ciudad de Cali
Conclusiones del análisis en obras realizadas
3. Valorización real y cobro de impuestos de plusvalía y valorización

CAPITULO 14: EL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

1. Descripción del método
2. Instrumentos para el método
3. Los inmuebles-negocio
4. La tasa de capitalización
5. El período de capitalización

CAPITULO 15: AVALUÓ DE HOTELES. AVALUÓ DE INMUEBLES NEGOCIO

1. Los hoteles como negocio
2. Información requerida
3. El proceso del avalúo
4. Ejemplo de avalúo
5. Aplicación del método de capitalización a un resort

CAPITULO 16: AVALUÓ DE ESTACIÓN DE SERVICIO

1. Metodología avaluatoria
2. Rentabilidad de una estación de servicio
Ejemplo con estación de servicios grande
Ejemplo con estación de servicio pequeña

CAPITULO 17: LOS MÉTODOS DE CAPITALIZACIÓN Y RENTA DE AVALÚOS ESPECIALES

1. Avalúo de clubes sociales
2. Avalúo de instituciones educativas
Valor físico del edificio e instalaciones
Valor por el método de renta
3. Avalúo de teatros y salas de cine
4. Avalúo de moteles y residencias de paso
5. Avalúo de un lote portuario

CAPITULO 18: AVALUÓ DE LOTES Y AÉREAS ESPECIALES

1. Avalúo de lote-cuña o lote-necesario
Lote cuña lateral
Lote cuña en el frente
2. Avalúo de terrazas y derechos de construcción sobre terrazas
3. Incremento de precios según pisos
4. Avalúo de lotes mal aprovechados
5. Lotes con edificaciones obsoletas. Vida económica de las construcciones
Por cambio de uso y reglamentación
Edificaciones con cambio de uso

CAPITULO 19: AVALÚOS DE GOOD WILL E INTANGIBLES

1. Avalúo de good will
Qué es el good will
Clases de good will
Bases para el avalúo del good will
Ejemplo de cálculo
Factores normativos en la formación del good will
2. Primas de locales
3. Otros intangibles
Marcas
Patentes y derechos de autor
Know how
Franquicias y regalías
Beneficio del negocio establecido o ventaja de la cosa hecha
Valor en marcha
4. Ejemplos de avalúo de good will

CAPITULO 20: AVALUÓ DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS

1. El negocio inmobiliario
2. La rentabilidad del negocio inmobiliario

CAPITULO 21: VALOR Y PRECIO DE LOS INMUEBLES

1. Teoría del valor
La teoría trabajo del valor
La teoría subjetiva del valor: la utilidad
La escuela alemana del valor y precio
La escuela inglesa objetiva
Teorías objetivas y subjetivas
2. Teorías univalente y plurivalente del valor
3. Valor y precio
4. El avalúo de inmuebles en un mercado en crisis
5. Modelo en equilibrio y en desequilibrio para un mercado inmobiliario
6. Valor potencial de los inmuebles

CAPITULO 22: METODOLOGÍA DE INVESTIGACIÓN PARA EL EVALUADOR

1. El avalúo es una investigación
2. Fuentes de información
3. Método de análisis
4. Instrumentos de análisis
5. Proceso del avalúo
6. Elaboración de conclusiones
7. Presentación del avalúo

CAPITULO 23: METODOLOGÍA PARA PRESENTAR AVALÚOS

1. Guía para presentar avalúos urbanos
2. Guía para presentar avalúos rurales

BIBLIOGRAFÍA Y DIRECCIONES DE INTERNET

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